הבונה

זהו כלי הדגמה להערכת הון עצמי ומשכנתא לקראת קניית דירה. הנתונים למטה הם דוגמה בלבד, אפשר לשנות הכל ולבדוק תרחיש אישי. החישובים הם הערכה כללית ואינם ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. שום נתון שתזינו כאן (סכומים, ריביות וכו׳) לא נשמר בשום מקום ולא נשלח לאף אחד, הכל מחושב מקומית בדפדפן שלכם ונעלם כשתסגרו את העמוד. האתר משתמש בכלי אנליטיקס אנונימי (ללא עוגיות ובלי איסוף מידע מזהה) שסופר בסך הכל כניסות ושימוש כללי בעמוד.

פרטי הדירה

מחיר הדירה (בשקלים)

המחיר הסופי המוסכם על הדירה, לפני מס רכישה ועלויות נלוות.

שיפוץ מתוכנן (בשקלים)

תקציב לשיפוץ לפני הכניסה או מיד אחריה.

שכר טרחת עורך דין (%)

בדרך כלל בין חצי אחוז לאחוז וחצי משווי הדירה.

עמלת מתווך (%)

בדרך כלל כ-2 אחוז בתוספת מעמ. בלי מתווך, השאירו אפס.

הוצאות בלתי צפויות (בשקלים)

כרית ביטחון לדברים שקופצים: תיקון שמתגלה בבדיקת מהנדס, עיכוב, שינוי ברגע האחרון. 30,000 עד 50,000 שקל היא כרית סבירה.

דירה יחידה

משפיע על מדרגות מס הרכישה ועל תקרת המימון, 75 אחוז לדירה יחידה לעומת 50 לדירה נוספת.

כן, זו הדירה היחידה שבבעלותנו

מוכרים דירה קיימת כדי לממן את הרכישה

בדירה חלופית בנק ישראל מתיר עד 70 אחוז מימון, לא 75. בנוסף, כדי להמשיך להיחשב לצורך מס רכישה כבעלי דירה יחידה, צריך למכור את הדירה הקיימת בתוך פרק זמן מוגבל: ברכישת דירה יד שנייה, בדרך כלל עד 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. ברכישת דירה מקבלן, לפי המקורות שבדקנו, המועד הוא לרוב המאוחר מבין 12 חודשים מיום קבלת החזקה בפועל (מסירת המפתח) או 24 חודשים מיום חתימת החוזה, מה שיכול לתת יותר משנה אם המסירה מתעכבת. יש שונות בין מקורות בנושא הזה, מומלץ לוודא את התאריך המדויק מול עורך דין מקרקעין.

כן, זו דירה חלופית

מס רכישה, מחושב אוטומטית לפי מדרגות 2026

מס למדינה על רכישת נכס, מחושב לפי מדרגות עדכניות ולפי הסימון של דירה יחידה למעלה.

744 ₪ (מדרגות דירה יחידה)

עלויות חד פעמיות נוספות, לא חובה

כל עלות חד פעמית שלא הוזכרה למעלה, למשל ריהוט או הובלה.

מקורות הון והכנסה לרכישה

הוסיפו כל מקור הון שיש לכם לטובת הרכישה, ובחרו את הסוג שלו. לכל סוג יש כללי מס ונזילות שונים, והשדות מתאימים את עצמם אוטומטית. אם יש לכם קרן פנסיה, אפשר להוסיף גם אותה ולראות בבירור שהיא לא נכללת בחישוב ההון הזמין.

תנאי המשכנתא

הסכום שהבנק מוכן להלוות תלוי באחוז המימון, בהחזר החודשי ביחס להכנסה, בתקופת ההלוואה ובריבית.

תקופת המשכנתא (בשנים)

תקופה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי אבל מגדילה את סך הריבית שתשלמו.

ריבית שנתית ממוצעת (%)

הערכה כללית להדגמה בלבד, לא נתון שוק רשמי. כדאי לבדוק הצעות אמיתיות מכמה בנקים, זה משתנה לפי הפרופיל הפיננסי שלכם.

ביטוח חיים ומבנה, חודשי (בשקלים)

כמעט כל בנק דורש ביטוח חיים ומבנה כתנאי למשכנתא. השדה מתמלא אוטומטית בהערכה גסה לפי גובה המשכנתא הנדרשת (כ-0.007 אחוז ממנה לחודש לביטוח חיים, בתוספת כ-20 שקל לביטוח מבנה) — זה יכול להשתנות משמעותית לפי גיל, בריאות ומאפייני הנכס. ברגע שתערכו את השדה ידנית, הוא מפסיק להתעדכן לבד.

תזרים חודשי, לא כולל המשכנתא וההלוואות החדשות

הכנסה חודשית נטו (בשקלים)

הכנסת כל בני הבית ביחד, נטו אחרי מס, בלי בונוסים משתנים.

הוצאות חודשיות, הערכה ממוצעת (בשקלים)

כל ההוצאות החודשיות הקבועות, לא כולל המשכנתא החדשה.

לא בטוחים בהוצאות? תנו הערכה כאחוז מההכנסה

הכנסות חודשיות נוספות, לא חובה

קצבת ילדים, בונוס חודשי ממוצע, הכנסה משכירות.

הוצאות חודשיות נוספות, לא חובה

ועד בית, או ארנונה חדשה אם שונה ממה שמשלמים היום.

תוצאה

עלות רכישה כוללת

2,110,744 ₪

הון עצמי זמין, כולל הלוואות

300,000 ₪

משכנתא נדרשת

1,810,744 ₪

אחוז מימון

היחס בין המשכנתא הנדרשת למחיר הדירה, מוגבל על ידי בנק ישראל.

91%

החזר משכנתא חודשי

9,175 ₪

החזר חודשי על הלוואות כנגד מקורות

0 ₪

סך כל ההחזר החודשי, כולל ביטוח

9,375 ₪ / חודש

יתרה חודשית

‎-3,375 ₪

מס ששולם ממימוש נכסים

0 ₪

כרית נזילות שנשארת בצד, ברוטו

80,000 ₪

מתוך זה, משועבד כבטוחה להלוואות

0 ₪

אחוז המימון הנדרש (91%) גבוה מהתקרה המותרת (75%). צריך להגדיל הון עצמי או להוזיל את הדירה.

השוואת מסלולים אפשריים

שלושה מסלולי קצה אובייקטיביים, מחושבים אוטומטית מאותם נתונים שהזנתם למעלה (סכומים, שיעורי מס, ריבית ותקופת הלוואה), לצד התרחיש שבחרתם בפועל. שימור הון עצמי לא נוגע בשום מקור מעבר למזומן ומתנות. מימוש מלא מוכר את כל מה שאפשר בלי הלוואות. הלוואה מקסימלית לא מוכרת כלום ולוקחת הלוואה של 90 אחוז מכל מקור שמאפשר זאת. זו רק השוואה מספרית בין שלוש דרכי פעולה שונות, לא המלצה.

	התרחיש שהזנתם	שימור הון עצמי	מימוש מלא, בלי הלוואות	הלוואה מקסימלית, בלי מכירה
משכנתא נדרשת	1,810,744 ₪	2,110,744 ₪	1,730,744 ₪	1,738,744 ₪
אחוז מימון	91%	106%	87%	87%
החזר חודשי כולל	9,375 ₪ / חודש	10,895 ₪ / חודש	8,969 ₪ / חודש	9,809 ₪ / חודש
מס ששולם	0 ₪	0 ₪	0 ₪	0 ₪
כרית שנשארת בצד	80,000 ₪	80,000 ₪	0 ₪	80,000 ₪

ההבדל בין מיצוי מלא של ההון להלוואות מקסימליות הוא כ-840 ₪ בהחזר החודשי הכולל, וכ-0 ₪ במס ששולם.

תמונת מצב

בתרחיש הזה יש גירעון חודשי של 3,375 ₪. מתוך כלל המקורות הניתנים למימוש שהוזנו, כ-0 אחוז ממומשים בפועל בתרחיש הזה, והשאר נשאר בלי לגעת בו. אחוז המימון בתרחיש הזה הוא 91 אחוז, מתוך תקרה מותרת של 75 אחוז.

לפניות בכל נושא: haboneh.simulator@gmail.com

מחשבון הון עצמי ומשכנתא מפורט